Bu belge, Gelir Vergisi Kanunu kapsamında "gayrimenkul sermaye iradı" olarak tanımlanan kira gelirlerinin 2025 yılı vergilendirme dönemine ilişkin usul ve esaslarını özetlemektedir. 2025 yılında elde edilen kira gelirlerinin beyan süreci, tahsilat esasına dayalıdır ve Mart ayının sonuna kadar tamamlanmalıdır. Belge; beyanname verme sınırları, konut kira geliri istisnaları, gider yöntemleri ve beyan yükümlülüğünün yerine getirilmemesi durumunda uygulanacak yaptırımlar hakkında kritik detayları içermektedir. Özellikle konut kira gelirlerinde 47.000 TL’lik istisna tutarı ve iş yeri kira gelirlerinde 330.000 TL’lik beyanname sınırı öne çıkan unsurlardır.

Kira Gelirinin Elde Edilme ve Değerleme Esasları

Kira gelirlerinin vergilendirilmesinde temel kural tahsilat esasıdır. Bu kuralın uygulanmasına ilişkin detaylar şunlardır:

• Dönemsellik: Sadece tahsil edilen kira tutarları beyannameye dahil edilir. Tahsil edilmemiş kiralar beyan dışıdır.
• Peşin Tahsilat: Gelecek yıllara ait olup peşin tahsil edilen kiralar, tahsil edildikleri yılda değil, ilgili oldukları takvim yılında beyan edilir.
• 2025 Yılı Beyanı: Mart ayı sonuna kadar verilecek olan 2025 yılı beyannamesi, 2025 ve önceki yıllara ilişkin olup 2025 yılı içinde tahsil edilen gelirleri kapsar. 2026 ve sonrası yıllara ait peşin tahsilatlar bu beyannameye dahil edilmez.
• Döviz Cinsinden Kiralar: Kira bedelinin yabancı para birimiyle belirlenmesi halinde, tahsilat tarihindeki Merkez Bankası döviz alış kuru esas alınarak Türk Lirası karşılığı hesaplanır.
• Ayni Tahsilat: Kiranın para dışındaki bir değerle tahsil edilmesi durumunda, söz konusu değer emsal bedel üzerinden hesaplanarak matraha dahil edilir.

Beyanname Verme Yükümlülüğü ve Sınırlar

2025 takvim yılında sadece kira geliri elde eden gerçek kişilerin beyanname verme zorunluluğu, gelirin türüne ve tutarına göre belirlenmiştir:

*İş yeri sınırı hesaplanırken; iş yeri kira gelirleri ile konut kira gelirinin istisnayı aşan kısmı birlikte dikkate alınır. **18.000 TL bir istisna değil, beyanname verme sınırıdır; sınır aşıldığında gelirin tamamı vergiye tabi olur.

Önemli Not: Vergi sisteminde aile reisi beyanı bulunmamaktadır. Kira geliri elde eden her aile bireyi kendi geliri için münferit beyanname vermelidir.

İstisna Uygulaması ve Kapsam Dışı Durumlar

2025 yılı için konut kira gelirlerinde uygulanan istisna tutarı 47.000 TL olarak belirlenmiştir. Ancak bazı durumlarda mükellefler bu istisnadan yararlanamazlar:

• Ticari Kazanç Sahipleri: Ticari, zirai veya serbest meslek kazancı nedeniyle beyanname verenler.
• Yüksek Gelir Grubu: Ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının toplamı 1.200.000 TL’yi aşanlar.
• Hatalı Beyan: Gelirini hiç beyan etmeyenler veya eksik beyan edenler.

Uygulama Esasları:

• Bir konuta birden fazla kişinin ortak olması durumunda, her bir ortak 47.000 TL'lik istisnadan ayrı ayrı yararlanır.
• Bir kişinin birden fazla konutu olması durumunda, istisna toplam kira gelirine yalnızca bir kez uygulanır.

Gider İndirim Yöntemleri

Mükellefler, kira gelirlerinden indirilecek giderlerin tespitinde iki yöntemden birini seçebilirler:

1. Götürü Gider Yöntemi:
   • Gerçek giderlere bakılmaksızın kira gelirinin %15’i oranında indirim uygulanır.
   • Hem konut hem iş yeri gelirleri için geçerlidir.
   • Bu yöntemi seçen mükellefler iki yıl boyunca gerçek gider yöntemine dönemezler.
2. Gerçek Gider Yöntemi:
   • Gelir Vergisi Kanunu’nun 74. maddesinde sayılan, taşınmazla ilgili gerçek giderler indirilir.
   • Konut kira gelirlerinde istisnadan yararlanılması durumunda, giderlerin sadece istisnaya isabet etmeyen kısmı hasılattan indirilebilir.

Beyan Süreci, Ödeme ve Yaptırımlar

Beyan ve Ödeme Zamanı

Beyannamelerin Mart ayının sonuna kadar verilmesi gerekmektedir. Ödemeler ise iki eşit taksitte (Mart ve Temmuz aylarında) gerçekleştirilir.

Hazır Beyan Sistemi

Geliri sadece ücret, kira (gayrimenkul sermaye iradı), menkul sermaye iradı ve diğer kazançlardan oluşan mükellefler, Gelir İdaresi Başkanlığı'nın internet sitesi üzerinden bu sistemi kullanabilirler. Sistem, çeşitli kaynaklardan toplanan verilerle hazırlanan beyannameyi mükellefin onayına sunar.

Cezai Müeyyideler

Kira gelirinin hiç beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi durumunda ağır yaptırımlar uygulanır:

• İstisna Kaybı: 47.000 TL’lik konut kira geliri istisnası hakkı tamamen kaybedilir.
• Vergi Ziyaı Cezası: Beyan edilmeyen vergi tutarı kadar (bir kat) ceza kesilir.
• Gecikme Faizi: Zamanında ödenmeyen vergi üzerinden aylık %3,70 oranında gecikme faizi işletilir.
• Usulsüzlük Cezası: Beyanname verilmemesi nedeniyle iki kat birinci derece usulsüzlük cezası uygulanır.

Sıtkı BOZKURT

Mali Müşavir